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Convenção do condomínio em dia com o novo Código Civil: como fazer?

Sabemos da grande importância da convenção de condomínio. Trata-se, afinal de contas, do estatuto de direitos e deveres de uma comunidade residencial. Nesse quadro, embora muitos síndicos e administradoras já tenham adaptado seus documentos ao Novo Código Civil, muitos ainda não fizeram as atualizações – e estão perdendo com isso!

Vale lembrar, é claro, que seguir as normas é obrigatório pela lei 10.406/2002 (novo código civil do país) e pela lei 11.127/2005, que estabelecem que todas as organizações devem adaptar sua documentação constitutiva (no caso, a convenção).

A natureza impositiva dessa adaptação, porém, não é a única razão pela qual os gestores condominiais devem atualizar suas normas. Na verdade, cada vez mais administradores realizam a mudança porque percebem seu poder de minimizar a inadimplência, regular o consumo compartilhado de água e gás e reduzir problemas de convivência, dentre outros.

A convenção do seu condomínio já foi atualizada?

O que o Novo Código Civil estabelece para os condomínios?

Em vigor desde 2003, o Novo Código Civil (n°10.406/2002) modificou a antiga lei dos condomínios (4.591/64), que regularizava o setor. A legislação de 1964 abrange temas como a convocação e realização de assembleias, o direito de propriedade, despesas condominiais e o uso das áreas coletivas do condomínio.

Vale lembrar que a antiga norma ainda tem validade nos assuntos não contemplados pelo Código Civil.

Adaptação ao Novo Código: prazos e outras questões

A Lei 11.127, de 2005, estabeleceu que todas as associações contempladas pelo Novo Código (incluindo condomínios) deveriam se adaptar às disposições até 11 de janeiro de 2007.

No entanto, a mesma lei que determinou a obrigatoriedade da adaptação passou a não penalizar os condomínios que desrespeitaram o prazo, abrindo espaço para convenções desatualizadas até o dia de hoje.

Reforçamos, ainda assim, a importância de ajustar a convenção e os benefícios que esse ajuste pode trazer para a administração condominial. Um dos pontos positivos propiciados pelo novo código, para citar um exemplo, é a possibilidade de os condôminos opinarem e decidirem, em convenção, sobre a porcentagem de juros a ser cobrada nos casos de inadimplência.

O que muda com o Novo Código?

Algumas das mudanças mais importantes para os condomínios, após o Novo Código, estão relacionadas à maior liberdade dada a gestores e condôminos para decidirem sobre suas próprias normas.

Agora, há muito mais margem para autorregulação e transferência de poder para a assembleia, possibilitando que a comunidade do condomínio tenha mais autonomia e poder de decisão na sua administração.

Essa autonomia está relacionada a aspectos como percentual de juros incidente sobre atrasos, normas para rateio de despesas, formas de gestão, regras de conduta, punições e obrigações dos condôminos, dentre outros.

É importante destacar, entretanto, que essa liberdade tem um limite – nem tudo o que for decidido pela assembleia poderá ou deverá ser cumprido. Se os moradores aprovarem alguma medida que é proibida pela legislação brasileira, por exemplo, é responsabilidade do síndico ou administradora registrar, na ata da reunião, a impossibilidade de cumprir aquela decisão.

Afinal, faz parte da função da gestão condominial conhecer a lei e atuar de acordo com ela, evitando reparações.

A seguir, confira as principais modificações trazidas pelo Novo Código Civil (que diferem da Lei de Condomínios de 1964):

  • Atualização da Convenção: caso a convenção de um condomínio contenha cláusulas que contradigam o Novo Código, essas cláusulas perderão sua validade automaticamente;
  •  Destituição do síndico: com o Novo Código, é preciso metade absoluta (metade + 1) dos condôminos para destituir o síndico, e não ¾, como acontecia previamente;
  •  Multa para descumprimento das normas: o condômino que não cumpre reiteradamente com seus deveres para com o condomínio poderá, por deliberação de ¾ dos condôminos, ser constrangido a pagar uma multa que corresponda a até 5 vezes o valor da taxa condominial, conforme a gravidade e reincidência das infrações;
  • Multa por Conduta Anti-Social: vale dizer que essa multa foi criada com o Novo Código Civil. Poderá ser até 10 vezes o valor da taxa de condomínio;
  •  Multa por inadimplência: na multa por atraso de pagamento, o teto máximo caiu de 20% para 2%.

Por fim, vale a pena lembrar que a queda na multa por inadimplência, instituída pelo código civil, foi prejudicial para muitos condomínios, que quase chegaram à falência ou tiveram que ajustar as taxas para cobrir o quadro negativo nas finanças.

Com a correta adequação da convenção do condomínio (por aprovação em assembleia), o combate à inadimplência se torna muito mais efetivo, possibilitando uma atuação mais incisiva por parte do síndico/administradora e da comunidade condominial.

Nas raras mas possíveis situações em que o condomínio não aprovar a atualização da convenção, a administradora ou síndico deve registrar a decisão em ata, observando

ainda que se isenta de qualquer responsabilidade futura quanto à essa deliberação ilegal da assembleia.

O que deve ser estipulado na convenção de condomínio?

Funções do síndico

  • O documento define as funções e deveres inerentes ao síndico conforme estabelecido no Código Civil. Alguns condomínios possuem uma administradora, ainda assim, o síndico é o responsável legal de um condomínio e sempre responderá judicialmente por ele
  • Remuneração do síndico ou isenção de quotas ordinárias
  • Administração do condomínio
  • O modelo de administração do condomínio é determinado na convenção
  • Estará descrita também a forma e quórum para eleição e destituição do síndico, subsíndico ou conselheiro

Sanções condominiais

Se algum morador descumprir seu dever condominial, provavelmente será cobrado por isso através de uma multa e juros de inadimplência. O síndico tem a função de aplicá-la e a convenção estabelece o percentual dos mesmos. Portanto a convenção deve conter:

  •  Regras a respeito da cobrança dos inadimplentes
  •  Detalhes sobre a multa e juros de inadimplência
  •  Regras válidas para o protesto de cotas vencidas
  •  Prazos para entrar com ações judiciais
  •  Explicitar casos em que um condômino pode ser multado sem prévia advertência

Orçamento e rateio

  • Determina o modo de divisão das despesas, ou seja, como será o pagamento pelos condôminos para cobrir as despesas de manutenção e demais contas do condomínio

Diretoria e conselho do condomínio

  • Determina quais as obrigações da diretoria e conselho do condomínio. Geralmente, composta por um síndico, um subsíndico, um zelador e os conselheiros fiscais

Descrição dos prédios

  • A convenção estipula se o empreendimento será um condomínio edilício, condomínio comercial ou condomínio de casas.
  • Discrimina as partes de propriedade exclusiva e as áreas comuns, com especificações das diferentes espaços (como medição dos espaços em relação ao terreno)

Obras estruturais e manutenções

  • Informa sobre a realização de obras estruturais, de manutenção ou qualquer contratação de serviço para melhorias de infraestrutura do condomínio

Itens coletivos e áreas comuns

  • Determina o modo de uso dos itens coletivos e serviços comuns aos condôminos

Assembleias de condomínio

  • Detalha os diferentes tipos de reuniões da assembleia no condomínio, como a reunião assembleia geral ordinária, que ocorre anualmente e serve para apresentação da prestação de contas e previsão orçamentária do próximo ano
  • Explicita o número máximo de procurações que um mesmo procurador pode apresentar em assembleia
  • Determina a obrigatoriedade ou não de firma reconhecida nas procurações
  • Regras de convocação de assembleia

Como a convenção de condomínio é aplicada?

Todas as regras da convenção devem ser respeitadas pelos moradores e pelo síndico, que deve ser seu principal defensor e guardião. Uma das principais dúvidas sobre o assunto é sobre como fazer uma convenção de condomínio. Assim que iniciada a ocupação dos imóveis, o condomínio pode começar o processo de estipular suas regras e montar a sua convenção do condomínio baseada no Código Civil, sem desrespeitar a legislação.

Para aprovar a convenção, é necessário a assinatura de pelo menos dois terços dos proprietários. Feito isso, a convenção estará em vigor. Logo, assim que ela passa a existir, podem começar as cobranças relacionadas às despesas do condomínio, bem como a exigência das outras determinações da convenção.

Não é necessário convocar uma convocação de assembleia para aprovar a convenção inicial do condomínio. No entanto, mudanças posteriores ao documento só poderão ser feitas através de votação da assembleia e aprovação de dois terços dos condôminos presentes na reunião.

Nos casos em que o regimento interno estiver inserido na convenção, ele passa a ter vigor simultâneo a ela. Caso seja um documento separado, o regimento precisa ser registrado em Cartório de Títulos e Documentos.

Apesar de existirem diversos modelos de convenções de condomínio pela internet, é fundamental que cada condomínio redija o seu próprio documento, específico para as suas necessidades e particularidades. Esse é um documento um tanto complexo e que afetará diretamente a vida dos moradores e do síndico, portanto é recomendável que o condomínio busque auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário para elaborar o documento de acordo com sua realidade.

Fonte: Group Software/ TownSq